土地コラム

2016.08.18

知って得する! 住宅ローンの金利タイプ

銀行など民間の金融機関で住宅ローンの融資を受ける際は、金利タイプを選ぶことができます。選択肢は、全期間固定金利型、変動金利型、固定期間選択型の3つ。どのタイプを選ぶべきか悩んでいる人のために、それぞれの特徴を解説していきます。

 

■全期間固定金利型

借り入れ当初の金利が借入期間中ずっと継続されるのが全期間固定金利型。住宅金融支援機構の「フラット35」が代表的で、こちらはその名のとおり、35年間金利が固定=フラットな住宅ローンです。

 

メリットとしては

・毎月の返済額(および総返済額)が決まっているので、家計が組みやすい

・金利の変動を気にする必要がない

といったものが挙げられます。

 

一方で、デメリットは変動金利型と比較して、借り入れ当初の金利が高く設定されていること。とはいえ、本記事を執筆している2016年7月現在では、金利は過去最低のレベル。35年間固定でも1%を切る低金利のローンもありますので、それほど気にする必要はないかもしれません。

全期間固定金利とは別に、その派生型として、11年目以降、当初10年間より金利が高くなる「段階金利型」を用意している金融機関もあります。

段階金利型は後述する固定期間選択型と混同されがちですが、11年目以降にアップする金利も借り入れ当初に決まっている点で固定期間選択型とは異なりますので注意しましょう。

 

■変動金利型

借入期間中、金利が一定の固定金利型に対して、タイミングによって適用される金利が動くのが変動金利型です。

「タイミング」と抽象的に書きましたが、具体的に言えば、ほとんどの変動金利型の住宅ローンは年2回、金利の見直しを受けます。見直しを受けるといっても、それがそのまま適用されるわけではありません。変動金利型の場合、月々の返済額の変更は5年毎に行われるローンが多いのです。例えば、借りて2年目で大きく金利が上がったとしても、それが支払いに影響するのは6年目以降ということです。

 

また、125%ルールというものもあります。金利が大きく上がったとしても、月々の返済額は従来の125%以上にはならないというシステムです。例えば月々10万円返済していたとすれば、5年後の変更による最大値は12万5,000円ということになります。

ただし、こういった5年ルール、125%ルールのないローン商品もありますので、実際に申し込む際には個別に確認しておく必要があります。

変動金利型のメリットとしては、当初金利で比較すると、3タイプのうちで最も金利が低いというものがあります。金利が低いということは、返済額もより少なく済むということ。それだけで大きな価値があります。

 

また、将来さらに金利が下がるとすれば、その恩恵を受けることもできます。とはいえ、2016年7月現在、変動金利型のローンには0.5%を切るものもあります。0.5%が0.1%になったとしても、返済額にはそれほど大きな影響はないと言えます。

 

一方で、デメリットとしては

・金利が上昇すると毎月の返済額(および総返済額)が増える

・将来の金利を完全に予測することは不可能なので、家計プランを立てにくい

といったポイントがあげられます。

 

■固定期間選択型

借り入れ当初から、「5年間は固定金利」、「10年間は固定金利」など、あらかじめ設定した期間のみ固定金利にできるタイプのローンです。

 

金融機関にもよりますが、2年~25年までの幅で固定できるのが一般的で、固定の期間が短いほど金利は低くなります。

固定期間終了後は、変動金利型に変更するのか、もう一度、固定機関選択型にするのかを選ぶことが可能。この時、あらためて毎月の返済額が再計算されます。

ちょうど、固定金利型と変動金利型の中間に位置するタイプとイメージするとわかりやすいですね。

 

メリットとしては

・固定金利型よりも当初金利が低いこと

・固定期間の家計プランが立てやすいこと

が挙げられます。

 

一方、デメリットは

・変動金利型と比較すると当初金利が高い

・固定期間終了後は再選択の必要があり、総返済額の目安がわからない

といったところです。

 

■まとめ

一般的には借りる期間が短くて済む場合には金利上昇リスクはあまり考えなくて良いので、変動金利型を、長期で借りる場合には同リスクを考慮して固定金利型を選択すべしとされています。

 

ただし、何度か書いたように、2016年7月現在では金利は超低水準であり「今後しばらくは上げ基調にならないのでは」という予測もあって、長期の住宅ローンを組む人の間でも変動金利型が人気です。

どれを選ぶにしても一長一短ですので、よく検討して納得のできるタイプのローンに申し込むようにしてください。

 

※記事掲載日2016年8月現在の情報となり、状況が異なる場合がございますのであらかじめご了承ください。

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