東京の住宅価格、いくらで建てられる？平均的な相場や推移、価格を抑える方法やQ&Aまでご紹介

「東京で住宅を購入しようか迷う…費用はどれくらいかかるんだろう？」とお考えの方へ。

予算内で満足のいく住宅を購入するためにも、住宅価格の相場や推移を把握しておくことは大切です。

 

今回は、東京の住宅価格の平均的な相場や推移、価格を抑える方法などを解説しています。

東京で住宅の購入を検討している方は、参考にしてみてください。

• 東京の住宅価格を詳しく解説します。
• 東京で住宅を建てる際の注意点を押さえておきましょう。
• 住宅価格を抑える方法とおすすめの買い方を紹介します。

 

 

東京の住宅価格は今いくら？

一戸建てやマンションの平均価格を紹介します。

 

・一戸建ての平均価格

・マンションの平均価格

・23区や郊外エリアなど地域別平均の土地価格

一戸建ての平均価格

一戸建ての平均価格は、3,295.5万円です。

住宅面積の平均が103.3㎡のため、1㎡あたりにすると約31万円（約102万円/坪）となります。

参考：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査（土地付注文住宅）

マンションの平均価格

マンションの平均価格は、6,753.4万です。

参考：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査（マンション）

23区や郊外エリアなど地域別平均の土地価格

東京都全体の土地価格は、1㎡あたり51.5万円（170.2万円/坪）です。

敷地面積の平均が122㎡のため、土地の取得相場は6,283万円となります。

23区の1㎡あたりの平均土地価格は77.1万円（254.8万円/坪）、主な郊外エリアの平均土地価格は以下です。

 

・立川市：29万円/1㎡

・町田市：16.6万円/1㎡

・八王子市：12.5万円/1㎡

 

23区と八王子市を比較すると、6倍近い差があります。

住宅の購入費用を抑えたい方は、郊外エリアを検討してみてください。

参考：東京都財務局｜令和7年地価公示価格（東京都分）

住宅価格の推移と今後の見通し

東京の住宅価格は地価と建築コストの増加を背景に、上昇基調が続いています。

出典：東京都財務局｜令和7年地価公示価格（東京都分）の概要 P7

 

今後もこの傾向は続くと見られますが、テレワークの普及による働き方の変化や金利動向など、価格に影響を与える不確定要素も多いのが現状です。

先行きの見通しを立てづらい状況では漠然と価格変動を待つよりも、現在の予算内で最適な選択をすることが重要です。

例えば、23区内でも少し視野を広げて郊外エリアを選ぶと、予算内で家を建てやすくなります。

 

住宅価格の詳細を知りたい方は、actie（アクティエ）までお気軽にご相談ください。

 

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東京で住宅を建てる際の注意点

東京で家を建てる際には住宅価格だけでなく、土地ならではの注意点を押さえる必要があります。

 

・エリアごとに異なる特徴を把握

・敷地条件や法律上の制限に注意

・埋立地や軟弱地盤による改良費用に注意

 

家づくりで失敗しないためにも、注意点を押さえておきましょう。

エリアごとに異なる特徴を把握

同じ東京23区内でも、エリアによって特徴が異なります。

土地価格はもちろん、日々の暮らしに関わる住環境にも違いがあるため、各エリアの特徴を把握しておきましょう。

 

・都心エリア：交通の便がよく商業施設も充実

・城南・城西エリア：閑静な住宅街が多く住環境が良好

・城東・城北エリア：比較的土地価格が安価

 

都心エリアは比較的土地価格が高く、一方で城東・城北エリアの土地価格は安い傾向にあります。

住みたいエリアを決めたあとは、各自治体が公表するハザードマップで浸水想定や地震時の揺れやすさなどを確認しましょう。

子育て環境や公園の多さなども含め、ご家族のライフプランに合う場所を探してみてください。

【関連コラム】：地震に強い家の特徴・構造、建てる際のポイントを解説

敷地条件や法律上の制限に注意

東京の住宅地はさまざまな法律によって建てられる家に制限が設けられています。

希望通りの家が建てられない事態を避けるためにも、土地の契約前に必ず以下のような規制内容を確認しましょう。

 

・建ぺい率・容積率

・斜線制限・日影規制

・耐火建築物によるコスト増

 

個人での判断が難しい場合は、建築士やハウスメーカーの担当者などに相談してみてください。

その土地にどのような家が建てられるのかを具体的に把握できます。

埋立地や軟弱地盤による改良費用に注意

土地の価格が安くても、地盤が弱いために高額な追加費用が発生するケースもあります。

特に、東京湾岸エリアや大きな河川の周辺は、埋立地や軟弱地盤であることが少なくありません。

追加費用の発生を防ぐだけでなく土地の安全性を確保するためにも、家を建てる前に地盤調査の実施をおすすめします。

住宅価格を抑える方法とおすすめの買い方

価格高騰が続く東京でも、工夫次第で住宅取得のコストを抑えられます。

 

・価格高騰中でも安く家を取得する方法

・ハウスメーカーに土地探しも依頼する

・補助金を活用して実質的な費用を抑える

 

住宅購入の費用を抑えたい方は、参考にしてみてください。

価格高騰中でも安く家を取得する方法

住宅価格は主に土地と建物の費用で構成されます。

そのため、建物と土地の費用を減らすことで安く家を取得可能です。

 

たとえば、以下の方法が考えられます。

 

・郊外エリアに家を建てる

・都心でも駅から少し離れた場所を選ぶ

・旗竿地や傾斜地などの変形地を検討する

・凹凸の少ないシンプルな形状にする

・地元の工務店に建築を依頼する

 

特に、変形地は相場より安く手に入れられる可能性があります。

設計の難易度は上がりますが、その土地の個性を活かしたユニークな家を建てられるという点はメリットです。

なるべく費用を抑えるためにも、上記の方法を検討してみてください。

ハウスメーカーに土地探しも依頼する

土地の購入に要する費用のなかで大きな割合を占めるのが仲介手数料です。

不動産会社を介して土地を購入すると、成功報酬として仲介手数料が発生します。

この仲介手数料を節約する方法としておすすめなのは、ハウスメーカーに土地探しから依頼することです。

 

ハウスメーカーが自社で所有している土地や不動産会社を介さずに紹介できる「建築条件付き土地」などを選んだ場合、この手数料が不要になる可能性があります。

仲介手数料を削減して費用を抑えたい方は、ハウスメーカーに土地探しを依頼しましょう。

補助金を活用して実質的な費用を抑える

国や東京都が運営している補助金制度を活用することで、実質的な費用を抑えられます。

たとえば、以下の補助金制度があります。

 

・東京ゼロエミ住宅：最大240万円

・子育てグリーン住宅新事業：最大160万円

・ZEH補助金：最大90万円

 

【参考】

 

・東京都環境局｜東京ゼロエミ住宅の概要（リーフレット）
・国土交通省｜注文住宅の新築
・一般社団法人 環境共創イニシアチブ｜戸建ZEH（パンフレット）

 

省エネ性能の条件を満たすと、補助金が支給されます。

特に支給額が多いのは「東京ゼロエミ住宅」で、最大240万円の補助金を受け取れます。

東京ゼロエミ住宅の詳細を知りたい方は、こちらをご覧ください。

【関連コラム】：【2025年最新】東京ゼロエミ住宅の補助金、いつまで？いくらもらえる？条件や申請方法を徹底解説

 

知っておきたい、東京の住宅価格に関するQ&A

最後に、東京の住宅価格についてよくある質問にお答えします。

Q. 今は建て時ですか？待つべきですか？

将来の住宅価格や金利の動きを正確に予測することは、専門家でも困難です。

価格が下がるのを待っている間に住宅ローンの金利が上昇したり、建築費がさらに高騰したりする可能性もあります。

そのため「住宅を建てたい」と思ったときが建て時です。

予測できない将来に悩むのではなく、ご自身の気持ちに素直になってご家族と住宅の購入について話し合ってみてください。

Q. 東京23区で最も安いエリアはどこですか？

東京23区で最も安いエリアは葛飾区で、1㎡あたりの平均土地価格は36.8万円です。

次いで足立区（37.9万円/㎡）江戸川区（41.3万円/㎡）と続きます。

最も高いエリアである千代田区（328.2万円/㎡）と葛飾区を比較した場合、その差は約9倍です。

東京はエリアによって費用相場が大きく異なるため、郊外エリアに家を建てると建築費を抑えやすくなります。

Q. 東京都ならではの補助制度はありますか？

東京都ならではの補助制度は、東京ゼロエミ住宅です。

省エネ性能が高い住宅を建てると補助金が交付される制度で、住宅の性能に応じて最大240万円の補助を受け取れます。

国の補助金と併用できる場合もあり、費用負担を大幅に軽減できる可能性がある点が魅力です。

 

ただし、東京ゼロエミ住宅を利用するには、省エネ性能の高さを証明する条件を満たす必要があります。

条件の詳細はactie（アクティエ）にご確認ください。

 

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まとめ│東京都でコスパのよい注文住宅はactieへ

【事例詳細】くつろぎと繋がる、タイルデッキのある暮らし

 

東京の一戸建ての平均価格は3,295.5万円、土地取得相場は6,283万円です。

23区の1㎡あたりの平均土地価格は77.1万円（254.8万円/坪）、主な郊外エリアの平均土地価格は以下です。

 

・立川市：29万円/1㎡

・町田市：16.6万円/1㎡

・八王子市：12.5万円/1㎡

 

23区と八王子市を比較すると、6倍近い差があります。

住宅の購入費用を抑えたい方は、郊外エリアの検討をおすすめします。

 

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