「40歳、家を買うべきか賃貸か」疑問に回答｜完済時年齢と住宅ローン設計から考える判断軸

 

結論：家の購入と賃貸、どちらも選択できる

40歳からの住まい選びでは、家を購入する場合も賃貸を続ける場合も選択肢になります。

「40歳なら家を買ったほうがよい」「住宅ローンを組むには遅い」と、年齢だけで判断する必要はありません。

購入と賃貸には、それぞれ異なる良さと注意点があります。

それぞれの主な特徴は、以下のとおりです。

【家を購入する場合の主な特徴】

• 住宅ローン完済後は返済負担がなくなり、土地や建物を資産として保有できる
• 間取りや設備を自由に設計でき、断熱性や耐震性などの性能を高めやすい
• 固定資産税やメンテナンス費用など、保有し続けるための費用がかかる
• 住み替えの際は売却や賃貸に出す手続きが必要になる

【賃貸で過ごす場合の主な特徴】

• ライフステージの変化に合わせて住み替えがしやすい
• 設備の修繕や建物の維持費は原則として貸主が負担する
• 住み続ける限り家賃の支払いが必要になる
• 高齢になると、住み替えの際に新たな賃貸契約の審査が通りにくくなる場合がある

 

購入と賃貸のどちらが合うかは、収入や家族構成、住みたいエリア、老後の暮らし方によって変わります。

たとえば、住む地域が変わる可能性が高い方には賃貸が、住む場所を定めて住環境や資産を整えたい方には購入が向いています。

 

次章では、賃貸を続ける場合と家を購入する場合で、住居費にどのような違いがあるのかを解説します。

賃貸を続けた場合と、家を買った場合の住居費の違い

賃貸と持ち家では、費用がかかる時期と内訳が異なるため、毎月の家賃と住宅ローン返済額だけでは単純に比較できません。

主な住居費の違いは、以下のとおりです。

※上記は一般的な費目の整理です。実際の金額は物件や契約条件によって異なります。

 

たとえば、40歳から35年間住み続ける場合の住居費を、一定の条件で試算してみます。

あくまで一例で、実際の金額は家賃や借入額、金利、返済方式によって変わります。

【試算の前提（40歳・35年間で比較する場合の一例）】

• 賃貸：家賃15万円／月（管理費込みの目安）
• 購入：借入額4,000万円、返済期間35年、全期間固定金利 年3.29％（2026年8月【フラット35】21～35年の最頻金利）、元利均等返済・ボーナス返済なし

※この試算は、借入額4,000万円をもとにした住宅ローン返済額の概算です。物件価格や頭金、購入時の諸費用・税金・保険料・メンテナンス費用、賃貸の更新料や家賃の変動などは含みません。実際に必要な資金の総額は、これらの条件によって変わります。

〈出典〉住宅金融支援機構ウェブサイト：「フラット35」最新の金利情報（2026年8月資金受取分・借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）

 

この試算からも、毎月の家賃と住宅ローン返済額だけでは、賃貸と購入のどちらが得かを判断できません。

賃貸は35年経過後も住み続ける限り家賃が必要で、持ち家も住宅ローン以外に税金やメンテナンス費用がかかります。

どちらが向くかを決めるのは、支払いの総額よりも、完済後の暮らしや住まいに何を求めるかです。

40歳で住宅ローンを組むときに確認しておきたい5つの視点

40歳で住宅ローンを組む際は、完済時年齢と定年後の家計を軸に、返済を無理なく続けられるかを確認することが欠かせません。

とくに確認しておきたい5つの視点は、以下のとおりです。

（1）返済期間と定年後の返済計画（完済時年齢から逆算）

40歳から住宅ローンを組む場合は、完済する年齢から返済期間を考えることが重要です。

たとえば40歳で35年ローンを組むと、完済時は75歳です。

定年の年齢は勤務先や働き方によって異なり、65歳以降も働くかどうかで、返済に充てられる期間は変わります。

 

そのため、「35年間借りられるから35年ローンにする」と考えるのではなく、定年までに完済を目指すのか、定年後も返済を続けるのかをあらかじめ見据えておく必要があります。

退職後まで返済が続く場合は、年金や退職金だけを前提とせず、現役時代から老後の生活費と住宅ローン返済を両立できる計画を立てておきましょう。

（2）金利タイプと借入額の設定

住宅ローンの金利タイプは、主に以下の3つがあります。

• 変動金利型：返済途中で金利が見直される
• 全期間固定金利型：借入時の金利が完済まで変わらない
• 固定金利期間選択型：当初3年・5年・10年など一定期間の金利を固定し、固定期間終了後に金利タイプを選択する

40歳から住宅ローンを組む場合は、現在の金利だけでなく、完済までの返済期間や金利上昇時の負担も考えて選ぶことが大切です。

 

近年は住宅ローン金利を取り巻く環境が変化しています。

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除したあと、政策金利を段階的に引き上げてきました。

この動きを受けて、変動金利型の住宅ローン金利にも上昇圧力がかかっています。

 

住宅金融支援機構も、マイナス金利政策の解除以降、こうした政策金利の上昇に伴って変動金利型の金利が上昇傾向にあるとしています。

 

金利上昇の影響は、選ぶ金利タイプによって異なります。

変動金利型や固定金利期間選択型は、借入後に金利が上がると返済額が増えることもあるタイプです。

一方、全期間固定金利型は返済額が変わらない代わりに、当初の金利は高めに設定されています。

 

40歳からは教育費や老後資金の準備なども重なりやすいため、現在の金利だけを基準にするのではなく、金利が変動した場合も想定し、将来の支出と両立できる借入額を検討しましょう。

 

〈出典〉日本銀行ホームページ：金融政策「金融市場調節方針に関する公表文 」（年別一覧）

〈出典〉住宅金融支援機構：これからの住宅ローン選びを考えよう

（3）団体信用生命保険（団信）と健康リスク

団体信用生命保険（団信）は、契約者に万一のことがあった際に住宅ローンの残高が保険で返済される仕組みで、健康状態によって加入の可否が変わります。

40代になると持病や既往歴がある方も増え、健康状態によっては一般団信に加入できないことがあります。

 

一般団信に加入しにくい場合の選択肢のひとつが、引受基準を緩和した「ワイド団信」です。

持病や既往歴がある方でも加入できる可能性がありますが、通常の団信より住宅ローン金利が上乗せされる場合があり、審査によっては加入できないこともあります。

 

また、団信への加入が任意の住宅ローンもあります。

住宅金融支援機構の「フラット35」は、健康上の理由などで団信に加入しない場合でも利用できます。

 

ただし団信に加入しないと、契約者に万一のことがあった際に住宅ローンの残高がそのまま残り、ご家族に返済義務が引き継がれる場合があるため、生命保険などで別に備えておくことが大切です。

（4）ライフステージとご家族の支出推移

40代は、住宅ローンの返済期間中に、ご家族に関する大きな支出が重なりやすい時期です。

お子さまがいるご家庭では、高校や大学への進学に伴って教育費が増えるほか、ご家族の状況によっては親の介護費用が必要になることもあります。

 

これらの支出は、老後資金の準備とも時期が重なる可能性があります。

住宅ローンは、教育費や介護、老後の備えと重なっても回る返済額に抑えておくと安心です。

（5）資産性や売却しやすさ

40代で家を持つなら、いま住みやすいかだけでなく、将来手放すときのことまで見て土地を選んでおくと、後々の選択肢が広がります。

たとえば、以下のように生活環境が変わることもあります。

• 転勤
• お子さまの独立
• 親との同居　など

このときに住まいを売却できるか、賃貸に出せるかという視点も持っておきましょう。

 

売却や賃貸のしやすさを考えるうえでは、交通の利便性や周辺環境、住宅需要など、立地条件の確認が欠かせません。

 

actieの施工エリアには、立川・八王子を中心とした多摩エリアや神奈川県北部、愛知県内などがあります。

同じ地域でも土地によって条件は変わるため、現在の暮らしやすさだけでなく、駅からの距離や周辺の生活環境、将来の需要も含めて土地を選ぶことが大切です。

【関連コラム】：東京の高級住宅街はどこ？代表エリア一覧と「街の品格」の理由を解説

40歳から家を建てるなら知っておきたい、エリア選びと防災の視点

40歳からの家づくりのエリア選びは、資産性と安全性の両面から考えることが欠かせません。

災害で被害を受けた土地や建物は資産価値が下がりやすいため、土地の災害リスクを確認することは、ご家族の安全だけでなく、将来の資産性を守るうえでも大切です。

土地の防災性と、建物そのものの防災性能の両方に目を向けておきましょう。

 

土地選びでは、ハザードマップで浸水や地震のリスクを把握することが出発点になります。

同じエリアでも、河川沿いや低地など場所によって災害リスクは異なり、地盤の状態にも違いがあります。

候補地の災害リスクは、契約前に必ず調べておきたいポイントです。

 

【関連コラム】：浸水想定区域とは？調べ方・家を建てる前に確認するべきポイント

建物の防災性能も、長く住み続けるために欠かせない要素です。

actieでは、数百年に一度程度発生する地震力の1.5倍の力に備える耐震等級3を標準としています。

 

さらに、柱や梁で支える在来軸組工法をベースに、壁・床・屋根の6面全体で地震の力を受け止めるモノコック構造を組み合わせた、地震に強い構造を採用しています。

基礎には、建物の重量を地盤にバランスよく伝える鉄筋コンクリート一体型のベタ基礎を用いています。

 

揺れを抑えて建物の損傷を軽減する制震ダンパーを、オプションで追加することも可能です。

地震エネルギーを熱に変えて放出することで、繰り返す地震に備えられます。

 

40歳から長く暮らす住まいを考えるなら、現在の利便性や土地価格だけでなく、将来の資産性や災害リスク、建物の防災性能まで含めてエリアと住まいを選ぶことが大切です。

アクティエの耐震・断熱性能

40歳の家づくりに関するよくある質問と回答

40歳の家づくりに関するよくある質問について回答します。

Q：40歳から住宅ローンを組んでも遅くありませんか？

A：遅いとは限りません。

40歳で35年ローンを組むと、完済時は75歳になります。

返済が定年後まで続く可能性もあるため、定年までに完済するのか、定年後も返済を続けるのかを考え、返済期間や借入額を決めることが大切です。

Q：持病があると住宅ローンは組めませんか？

A：持病があっても、住宅ローンを組める可能性はあります。

一般団信に加入しにくい場合の選択肢が、引受基準を緩和したワイド団信です。

また、「フラット35」は団信への加入が任意のため、健康上の理由で団信に加入できない場合でも利用できます。

ただし団信なしで借りる場合は、万一に備えて生命保険などで準備しておくと安心です。

Q：賃貸のまま老後を迎えるとどんなリスクがありますか？

A：老後も家賃の支払いが続く点や、住み替え先を確保しにくくなる点がリスクです。

年金収入が中心となったあとも、家賃などの住居費を払い続ける必要があります。

また、高齢になると収入や保証人などの条件によって、新たな賃貸借契約の審査が通りにくくなる場合もあります。

Q：40歳、頭金なしでも家を建てられますか？

A：頭金なしでも家を建てられる場合があります。

ただし、頭金を入れない分だけ住宅ローンの借入額が大きくなり、毎月の返済額や総返済額も増えます。

また、住宅購入時には登記費用や住宅ローンの諸費用なども必要になるため、手元に残す資金とのバランスを考えて借入額を決めることが大切です。

まとめ｜40歳の家選びは完済時年齢やライフステージから検討する

今回は、40歳で家を買うか賃貸を続けるか迷っている方に向けて、住居費の違いや住宅ローンを組む際の判断軸について解説しました。

40歳からの住まいは、購入と賃貸のどちらかが正解というものではありません。

住み替えの自由を重視するなら賃貸、住む場所を定めて資産と住環境を整えたいなら購入と、暮らし方によって適した選択は変わります。

 

そのうえで購入を検討するなら、完済時年齢や教育費、老後資金を見据えた資金計画が欠かせません。

現在の暮らしやすさだけでなく、将来の資産性や災害リスク、建物の防災性能まで含めて検討しましょう。

40歳からの住まい選びを考える際に、この記事がご家族に合った選択をするための参考になれば幸いです。